2012年12月15日下午，由冶金工业经济发展研究中心和“我的钢铁”（Mysteel.com）共同主办的“2013年中国钢铁市场展望”暨“我的钢铁”年会在上海浦东展览馆隆重召开。易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻在大会上作了题为“2013年中国房地市场面临怎样的格局”的主题报告。

图为易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻在作报告

各位钢铁在线的部门老大哥们，下午好！

本来以为房地产行业很大、很厉害，结果到这里一来发现，跟我们钢铁行业是小巫见大巫。还是第一次跟这么多人做演讲，好在讲的是大家一点不熟悉的行业，房地产行业。所以相对来讲在这个方面，我相信我要比在座各位专业一点，因为本人从事房地产20年，旗下有房地产最大的门户网站，有中国房地产行业最大的信息数据库系统，外面号称叫做“房地产的情报局”，同时也有中国房地产最大的销售代表公司，我们可以接触到网民、数数据、政府、志愿者和开发商，所以相对而言能够在一些场合对房地产行业发展做一些预判。

给大家报一下业绩或者说一个成绩，去年的这个时候中国房地产行业各大媒体做了一个评比，民间的。说2011年中国房地产预测最准的，叫“章鱼哥”，最后找到一个人叫做周忻，给我按了一个名字叫做“章鱼哥”，跟大家说一下房地产的走势和情况。因为我从来不用稿子，也不用PPT，不是对大家不尊重，如果让我读稿子我根本不会讲，所以请大家见谅。

在座各位来参加这样的钢铁大会，回去以后给你们的先生、太太聊天，聊钢铁，我相信你们的家人不愿意听，愿意听也是为了配合你的工作，为了能够找一些跟你找共同语言。但是你跟他讲房地产，他一定要听明年房地产会怎么样。现在政府是一个时间点，这个时间点不是2012到2013的时间点，是十八大刚开完以后的时间点，十八大开完以后中国房地产行业没有任何的政策消息，但是大家知道吗？我们今天有一个案场在长春，零下15度有2000个人在排队，买谁的房子，是恒大的房子。

所有的人都在问一个问题“房地产还会调控吗，房价未来会涨吗？”在我讲所有关于房地产长期、短期、中期预测之前，我有一个前提，大家对下一届政府在抓经济这一块上有没有信心，这是一个大的方向。所有预测是基于这个大前提下，那么大家说我没有信心，没有信心我也愿意跟你们谈房子，出去拐弯，展览馆里面有一个咨询摊子是我们公司设的，易居中国海外投资事业部，如果对中国经济没有信心的话，请大家出去马上到这个摊位做两件事：第一移民，第二海外置业。因为现在美国的房子很便宜，如果大家在未来的十年当中，对中国的经济整体发展还是看好，那么我下面整个短期、中期、长期房产市场的预测，我认为值得大家听一下，这是我讲的前提。

短期，中国房地产就在十八大以后发生了什么？十八大以后房地产行业开始热了，原来在调控阴影下面的一些观望的人群开始进场，跟大家讲过了中国房地产行业并没有任何的信心，限价还是限价，但是大量的人进场。短期中国房地产行业会出现一个非常热的环境，从股价上，这段时间房地产行业的股票上大家也能够看得到，原因是什么？只有一条，十八大的时候，用一个数据是值得所有人关注的。2020年平均每一个人的收入翻一番，就这一句话，导致了现在很多人进场买房子，不管你是投资客还是什么，就是这句话，这句话讲的一点没有错。

但是大家去想一想，到2020年如果每一个中国老百姓的收入翻一番的话，那么房价会翻几番，如果房价也翻一番，现在手上有钱拿来是不是应该买房子。如果房价哪怕涨50%，你是不能应该现在进场买房子合算。如果涨的不止一倍会怎么样。还有一个说法，如果到了2020年整个中国老百姓收入翻一番，但是货币可能会贬值，现在拿的钱是不是应该去买房子。

各位朋友们这个办法不是我讲的，是我在案场里面听老百姓讲的，这是现阶段很多老百姓进场买房子非常重要的一个原因。大家相信我们中央领导同志讲出来的目标，是一定能够达到的，所以他们现在要做的事情如果有权的话，大家选择了买房子。可能在座的各位说周总你是卖房子的，所以你跟大家说要买房子，为什么我会成为章鱼哥，两年以前整个中国是我第一个喊出来房地产市场要进入冬季的，那么我现在从短期内告诉大家，中国房地产的春天慢慢的开始来了。去年讲今年的房地产市场，我给大家一个预测是，房地产依然在冬季，虽然以价换量，是2012年房产的主旋律，但是没有走出冬季，但是十八大以后就这一句话，会让大家感觉到我应该进场买房子。

现在在座的觉悟很高，当然你能不能买房子，能不能贷款又是另外一回事情。短期内整个市场应该来说是向好。我们现在讲的中期是下一轮十年当中的前三年，短期是指明年整个房地产市场。明年依然会有很多的调控政策出来，中国在下一轮经济发展过程当中，房地产的调控政策一定会高高挂起，永远不会摘下来。很多人问我周总限购什么时候能结束？我拜托最好不要结束，为什么？结束以后有比限购更狠的政策出来调控。

中期向大家报告，我也很看好。我看好的理论是什么？我有自己的道理，供大家做参考：我跟我们新军、广川一样，我们今年是从事房地产行业20年，正好是中国房地产行业前面走过了两个周期，不管我们江泽民总书记还是胡锦涛总书记各一届。我做了一个判断，对不对不知道，供大家参考。

90年代这一轮，92年到96年是经济高速发展的阶段，97年面临了亚洲金融风暴，胡锦涛总书记这个十年，07年到03年房地产行业高速发展，08年开始全球金融风暴，房地产开始泡沫。按照这个推论，前五年的经济增长和发展速度要快于后五年，如果这个理论成立的话，那么在未来的十年当中，前五年的市场应该好于后五年的市场，这是中期，中期带有一定的猜测性。

远期，我更看好中国房地产市场，今天我是一个唱多派，我再次强调我不是一个永远唱多的人，我刚刚唱完衰。为什么我说远期非常好？大家知道中国在房地产市场是怎么起来的，上海的房地产、北京的房子是怎么拉起来的，是基于什么状态拉起来的。在座各位大多数人都是受益者，15年以前朱熔基同志做了一件非常重要的事情，让在座各位每一个为中国经济做出贡献的城市的同事，每一个人掏一点点钱，把一张房产证送到你们手上，叫做房改。我相信在座各位有很多原来住的都是使用权房，后来拿来给你变成了房改房，可能每一个人拿到的时候，你们不知道这件事情。实际上是国家给了你们每一个人一笔资产，大家要说国家给的资产，国家得到什么？国家把资产流动起来了。

我在97年讨论房改，做二手房的时候，有一个70几岁的老头，我们高层开会的时候，当时上海存量700万平方米，我每年要卖2000多万平方米的房子，上海当时700多万平方米，所有的人非常的紧张。上到政府，下到企业，有一个70岁的老头讲了一句话“小周，你看一看外面是高房子多还是低房子多？”我说低房子多，如果能让低房子的人把房子赚起来，这700万的过房子还有没有？房改是拉动整个中国过去10年或者是15年房地产高速发展的机遇期，也是拉动中国经济巨大的机遇期，还是推动中国城市化进程的一个平台。

未来10年有一个什么机会？从工人兄弟们转到农民，如果大家每天认真学习十八大精神，认真学习我们中央政府领导李克强总理的讲话，那么在过去的一年当中只要讲到经济，李克强总理一直挂在嘴边的一句话叫做“城镇化建设”。这个城镇化建设和10年前的城镇化建设已经是不一样了，原来把三四线城市归纳为城镇建设，后来我们全中国圈了660多个城市进行城镇化，现在不是。解决农民问题，让农民不在回到土地上，而回到跟农村相关的很多城镇上，让农业机械化大生产取代现在农业作业。这是一盘大棋，如果这盘棋下好了，很多人都会从中得益，农民兄弟们得益，城市造起来了，房地产好了，在座各位刚才在讲钢铁业，你们的主业也上去了。似乎我看到的方向，如果大家去看讲话频率，我们李克强总理几乎讲到经济的时候“城镇化”，过两天要开经济工作会议，会议结束的时候你们有没有看到一个叫做城镇化建设的概念。

大家要问了，这个城镇跟你房地产没有什么关系，是不是要我们把所有房产开发商放到小县城做开发，不是。房子叫不动产，你一旦动起来了，整个市场的价值就会越来越高。如果造一个小城镇，在座各位某一个公司为它提供了小城镇钢厂，工厂赚钱了，经销商赚钱了，施工队赚钱了，赚钱的人会不会待在这个小城镇里面？不会，他至少要跑到三线城市买房子，再有一点钱跑二线城市买房子，还有钱的到一线城市买房子或者到美国买房子。为什么？非常简单，未来中国人的方向往哪几个方向跑，跟着什么跑？跟着两样东西跑：第一跟着医院跑，第二跟着学校跑。

你们在座想想，你们买房子的时候有没有顾忌到这两件事情，一定顾忌到的。我做过一个海外移民的调查，你为什么要移民，你有多少钱，他说我没有多少钱，那你怕财产安全，我不怕，为什么要移民？小孩读书。卖房子的人你去问一下，老人会跟医院近一点，很多人说造一批房子做养老院，老人肯定是社区养老，这是另外一个话题。

所以如果中国的城镇化建设脚步不停的话，如果我们总理还是把城镇化作为一个重要的口径在讲的话，那么做房地产和你们做钢铁的都应该积极。为什么？城镇化一起来房地产一定好，房地产一起来我们的钢材就有地方用。所以长期来看中国的房地产行业我也是很有信心的，但是再讲一个，我这个短期、中期、长期，这三个预测前提是，对这些政府经济把控能力，我认为还是有信心，一旦你哪天失去信心，这些都结束。

卖房子的人都在谈“调控”，关于调控我想说调控是应该的，今天在微博上说任志强讲了一句话“过去十年房产调控是错的”，我后天在海南关于十八大以后房地产市场，我跟他有一个沟通，我会跟他说房地产调控过去十年不是不对的，有很多是对的。很多人要讲关于调控的问题，我想带大家换一个思路去想问题。政府为什么要调控房地产？非常简单，我们在座的两千个人都是有能力买房的，但是就这几块地，我就一块地、两块地，我分得过来吗？我分不过来。所以房地产调控恰恰说明了一个问题，中国的房子是具有价值的，这个我们可以换一个角度去做一些思考，政府是不得已而为之，政府知道我们房地产行业，房价上去了、税收上去了，地方财政好了等等，它为什么还要做调控，因为对不起，增多收少，所以要调控。

第二个问题，房地产行业调控风险在什么地方，大家现在已经不需要关注限购和限贷、限价，请大家密切关注房产税。虽然他对整个中国房地产未来十年的走势，似乎好像大概，走势不会有影响，对中国房地产行业，对在座各位，对买卖双方会有很多的一些影响。他改变了整个中国房地产一些交易使用、运行的规则，我在这里不展开了，这是一个很有意思的东西。

比如说突然之间会让你去想一想，你有那么多房子，你每年要交多少税，我前两天做了一个网站，如果是上海、杭州的同事可以上一上，只要输入你的门牌号码，我马上给你的房价，这套房子给你一套完整的评估报告，过去12个月，每个礼拜房价是多少，现在的房价是多少，所有的评估，我不需要知道你的面积，我出了这样一个东西。我跟王博士讲的时候，我这个东西大家很感兴趣，上海有一万多个人在上面看，因为大家都想看到自己房子的几个，我上次跟他们讲什么时候我这个网站会爆掉，当我全部做出来的时候，每个人突然之间要算一件事情，我拥有这套房子，我要交多少钱。所有跟房地产投资相关所有的东西都在发生变化，所以在这里一定要知道，密切的关注所谓的房产税。这个会是未来十年当中中国房地产当中难缠的家伙，当然不会影响大的走势。面对我们做钢材的，钢铁业的各位老板。

我也简单的讲一下房地产行业的阶段，中国房地产行业我认为有40年，我就想从业40年，现在到现在正好20年，第一次我觉得是粗放的阶段，房子卖完了以后去盖房子，发现打围墙打错了，打围墙的地方不是我们盖房子的地方，这是我们98年做第一个项目，所以失败了。过去十年是规模型的，再下来十年是什么？混合型的，有规模的、有经营的、有细分的各种市场。再有一些年上海会跟国外大都市靠拢，中国房地产就是这样的一个十年的过程。所以钢材还有十年，房地产还有最好的十年，如果过去十年是房地产行业黄金时代，未来十年是房地产行业白金的十年，房地产行业最困难的时候过去了。

所以给这次演讲起一个名字叫做“春天的脚步”，谢谢大家。